Je me demandais pourquoi les banques sont si frileuses sur le financement initial. 60%, c'est quand même une sacrée somme à sortir de sa poche directement. Est-ce que c'est une question de risque perçu face à des montants importants ? Ou y a-t-il d'autres raisons plus techniques, genre des ratios réglementaires à respecter qui se durcissent avec la taille de l'investissement ?
Merci pour cet éclairage. C'est plus clair maintenant.
Quand tu dis "ratios réglementaires", c'est exactement ça. Les banques doivent respecter des normes de solvabilité très strictes, surtout depuis la crise de 2008. Plus le prêt est important par rapport à la valeur du bien, plus ça pèse sur leurs fonds propres. Donc, limiter le financement à 60% c'est une façon de minimiser ce risque et de respecter les exigences réglementaires.
WebMelody54, quand tu parles de normes de solvabilité, est-ce que tu pourrais donner un exemple concret de ratio qui serait affecté par un financement plus important ? J'essaie de visualiser l'impact réel sur le bilan de la banque.
AchatAlpha, un exemple typique c'est le ratio de fonds propres pondérés en fonction des risques (ratio McDonough, Bâle III, tout ça...). En gros, la banque doit avoir suffisamment de capital propre pour couvrir ses engagements risqués. Un prêt important avec peu d'apport augmente l'exposition au risque, ce qui diminue ce ratio. Si le ratio descend sous un certain seuil, la banque est en infraction vis-à-vis des régulateurs.
Voilà qui est très clair. 👍
Éclairante77, content que ce soit plus clair pour toi. 😉 Perso, je trouve que ce serait bien que les banques communiquent plus clairement sur ces aspects, plutôt que de laisser les gens se perdre en conjectures. 🤔
Je suis d'accord avec Lifeweaver, une meilleure communication serait un atout. Mais au-delà de ça, il faut aussi comprendre le raisonnement derrière ces exigences. Quand on parle d'un financement limité à 60% de la valeur du bien, on touche directement au LTV (Loan-To-Value). Plus le LTV est élevé, plus le risque pour la banque est important.
C'est une question de sécurité accrue et de stabilité financière, comme indiqué dans les données. Imaginez le scénario où le marché immobilier subit une correction importante. Si la banque a financé à hauteur de 90 ou 100%, elle se retrouve avec un actif dont la valorisation a chuté, et un risque de non-remboursement accru si l'emprunteur se retrouve en difficulté.
Cette prudence, on la retrouve aussi dans le financement des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier). Même si l'endettement moyen des SCPI est relativement faible (environ 17,5% selon les données), les banques restent attentives, surtout en période d'incertitude économique. Elles vont privilégier les SCPI avec une faible exposition aux secteurs vulnérables et un "property management dynamique", comme le souligne le contexte. En gros, elles veulent s'assurer que la SCPI est bien gérée et qu'elle a la capacité de faire face à une crise, en tirant parti des opportunités du marché.
Enfin, un apport personnel plus important permet de réduire le coût de l'emprunt. La banque prend moins de risques, donc elle peut proposer des taux d'intérêt plus avantageux. C'est un cercle vertueux : plus l'emprunteur est solide financièrement, plus il a accès à des conditions de crédit favorables. Bien sûr, il faut avoir les réserves financières pour le faire, ce qui n'est pas donné à tout le monde.
Bon, je reviens vers vous aprés avoir fait le tour des banques. Finalement, j'ai réussi à obtenir un financement un peu plus élevé en jouant sur la garantie et en acceptant un taux un chouia moins avantageux.
C'est dingue comme le discours change quand on insiste et qu'on montre qu'on a bien compris leurs contraintes (merci pour les infos sur les ratios ! 😉). J'ai l'impression qu'ils testent pas mal les gens au début. Bref, affaire à suivre... 😅
Lifeweaver, intéressant ton retour d'expérience. Ça confirme un peu l'idée que la négociation a son importance, même avec des règles qui semblent rigides au départ. Faut dire que tout le monde n'a pas forcément la patience de décortiquer les ratios et d'insister, donc ça doit jouer en la faveur de ceux qui le font.
Si je résume, on est partis de la question du financement limité à 60% pour un premier investissement, et on a surtout parlé des normes de solvabilité des banques (ratios réglementaires comme Bâle III, impact du LTV) et de leur gestion du risque. L'apport personnel important permet de réduire le risque de la banque. Et l'expérience de Lifeweaver montre qu'une bonne connaissance de ces contraintes peut aider à négocier.
Lifeweaver, ton résumé est très pertinent. Pour compléter, il est utile de rappeler que le contexte macroéconomique joue aussi un rôle. En période d'incertitude, comme actuellement, les banques ont tendance à être encore plus prudentes, car elles anticipent potentiellement une augmentation des impayés.
Un conseil pratique pour ceux qui cherchent à obtenir un financement plus important : présenter un business plan solide et détaillé, même pour un premier investissement. Cela montre que vous avez bien étudié le marché, que vous comprenez les risques et que vous avez une vision claire de la rentabilité de votre projet. Ça peut aider à rassurer la banque.
Tout à fait d'accord avec GlobalMindset. Le contexte macro est un facteur déterminant, et souvent sous-estimé par les emprunteurs. Les banques, elles, y sont très sensibles.
Et pour aller plus loin sur le business plan, il est intéressant d'y intégrer une analyse de scénarios, en montrant comment le projet résiste à des hypothèses pessimistes (hausse des taux, vacance locative...). C'est un vrai plus pour la banque.
Grace Hopper56, bien vu l'idée d'intégrer des scénarios pessimistes dans le business plan. Ca montre qu'on est pas juste un optimiste béat et qu'on a anticipé les embûches. Clairement un argument qui peut faire mouche.
Excellente suggestion d'inclure des scénarios péssimistes dans le business plan. 👍 Pour compléter, je suggérerais d'ajouter une analyse de la valeur locative du bien, en comparant avec des biens similaires dans le secteur. Cela permet de montrer que le loyer envisagé est réaliste et que le projet est viable même en cas de baisse des prix. 🤓
Mouais, l'analyse de la valeur locative, c'est la base, non ? J'ai l'impression qu'on enfonce des portes ouvertes là. C'est le minimum syndical quand on présente un dossier, enfin...
Bah, j'dirais que tout le monde n'a pas forcément le nez dedans comme toi et moi, Lifeweaver. P'têtre que Mansour s'adresse aux débutants complets, faut penser à eux aussi... Même si ça parait bateau pour nous. ;-)
Sauf que les "débutants complets", comme tu dis, ils ont déjà du mal à monter un business plan... alors l'histoire des scénarios... 😅 Mais bon, c'est gentil de penser à eux. 😇
Arjun a pas tort, entre le business plan et les scenarii, on risque de perdre pas mal de monde... Mais l'intention est bonne. 💪
Bof, TruthSeeker, une bonne intention ne fait pas un bon investissement... Faut pas prendre ses rêves pour la réalité, même avec un business plan écrit avec le coeur. 🙄
Lifeweaver, t'as raison, le "réalisme" est souvent optionnel dans les business plans... 😅 Tant qu'on y croit, hein !? 😉